Có Nên Đầu Tư Đất Khu Vực Hải Vân Không? Góc Nhìn Thực Tế
Nếu nói về những khu vực phía Bắc Đà Nẵng được nhiều người để ý trong thời gian gần đây thì Hải Vân là cái tên khá đặc biệt. Khu ni không giống Hải Châu hay Sơn Trà. Cũng không phải kiểu đi vài bước là gặp hàng quán, trung tâm thương mại.
Hải Vân có cái riêng của nó.
Một bên là núi, một bên hướng ra biển và khu dân cư. Có những đoạn khá đông người ở, nhưng đi thêm một quãng lại thấy nhà cửa thưa hẳn. Vì vậy, khi nói có nên đầu tư đất khu vực Hải Vân không, theo tôi không nên trả lời đơn giản là có hoặc không.
Quan trọng hơn là mình mua đoạn nào, đường nào, pháp lý ra sao và mua để làm gì.
Sau đợt sắp xếp đơn vị hành chính, cách gọi địa bàn cũng có nhiều thay đổi. Phường Hải Vân mới được hình thành từ các khu vực Hòa Hiệp Bắc, Hòa Hiệp Nam, Hòa Bắc và Hòa Liên của Đà Nẵng cũ. Vì vậy, phạm vi Hải Vân hiện nay khá rộng, tính chất từng khu cũng không giống nhau.
Người mua đất mà chỉ nghe tên “Hải Vân” rồi đi xem một vài lô là dễ bị nhầm. Có chỗ phù hợp để ở. Có chỗ thích hợp giữ đất lâu dài. Nhưng cũng có vị trí mua xong sẽ thấy đi lại, tiện ích hoặc thanh khoản không thuận tiện như mình tưởng.
Hải Vân sau sắp xếp hành chính có gì khác?
Điểm dễ nhận thấy nhất là phạm vi địa bàn rộng hơn trước rất nhiều.
Nếu trước đây người ta thường nghĩ tới Hòa Hiệp Bắc, Hòa Hiệp Nam khi nhắc đến khu vực phía Bắc Liên Chiểu thì nay khi nói về phường Hải Vân mới, câu chuyện đã rộng ra cả Hòa Bắc và Hòa Liên.
Điều này làm cho bất động sản trong cùng một phường nhưng có thể khác nhau khá xa về giá trị sử dụng.
Có khu nằm gần biển, gần các tuyến đường lớn, đi xuống trung tâm Đà Nẵng tương đối thuận tiện. Có khu lại nằm sâu hơn, không gian thoáng, nhà cửa thưa và phù hợp với người thích yên tĩnh.
Nói thiệt, đây là điểm cần nhớ đầu tiên khi tìm đất Hải Vân.
Đừng mua theo tên phường. Hãy mua theo vị trí thực tế của thửa đất.
Người đã ở Đà Nẵng lâu thường nhìn đất theo con đường và khoảng cách đi lại hàng ngày. Sáng chạy xe đi làm mất bao lâu? Chiều về có đoạn nào đông xe không? Gần nhà có chợ hay cửa hàng tiện lợi không? Trường học của con nằm ở đâu? Trời mưa đường có khó đi không?
Mấy chuyện này nghe nhỏ nhưng ở lâu mới thấy quan trọng.
Khu vực Hải Vân có dễ sống không?
Nếu thích sự yên tĩnh thì Hải Vân có nhiều điểm khá dễ chịu.
Không gian nhìn chung thoáng hơn những khu nằm sát trung tâm. Một số đoạn có nhiều cây xanh, phía xa là núi, có nơi lại có hướng nhìn về biển. Buổi sáng đi xe qua những đoạn dân cư thưa, cảm giác rất khác khu nội thành.
Đổi lại, không phải chỗ nào cũng tiện như nhau.
Ở những khu dân cư lâu năm, việc mua đồ ăn, đi chợ, đưa con đi học thường không quá khó. Hàng quán cũng có, nhất là dọc những tuyến đường có nhiều nhà dân.
Nhưng nếu chọn một vị trí quá xa khu dân cư hiện hữu thì câu chuyện lại khác. Tối muốn mua món gì cũng phải chạy xe một đoạn. Nhà có người lớn tuổi hoặc trẻ nhỏ thì việc này đôi khi khá bất tiện.
Bởi vậy, nếu mua đất với mục đích ở thật, tôi nghiêng về những vị trí đã có dân cư sống xung quanh.
Đừng thấy một lô đất rộng, đường đẹp mà mua ngay nếu chung quanh tối đến gần như không có nhà.
Những khu nào ở Hải Vân được nhiều người chú ý?
Không thể gom toàn bộ Hải Vân vào một nhóm. Có thể tạm nhìn theo tính chất khu vực để dễ hình dung.
Khu Hòa Hiệp Bắc, Hòa Hiệp Nam cũ
Đây là phần có lợi thế về dân cư và kết nối với khu vực Liên Chiểu cũ.
Những đoạn gần các tuyến đường lớn, khu dân cư hiện hữu, trường học, chợ và các tiện ích hàng ngày thường dễ hình dung hơn khi mua để ở.
Đi xuống khu trung tâm Liên Chiểu cũng thuận tiện hơn so với những vị trí nằm sâu về phía núi.
Một điểm nữa là khu vực này có liên quan đến tuyến giao thông đi về phía Bắc Đà Nẵng. Vì có lượng xe đi lại nên một số đoạn vào giờ cao điểm có thể đông hơn bình thường.
Nếu mua đất mặt tiền để kinh doanh thì nên quan sát thực tế vào nhiều thời điểm. Đừng chỉ đi xem vào buổi trưa rồi kết luận đường này lúc nào cũng đông.
Khu Hòa Liên cũ
Hòa Liên có đặc điểm khác một chút.
Có những khu dân cư mới hơn, xen giữa đất ở và những khu vực sản xuất, đất nông nghiệp hoặc khoảng trống. Người mua thường quan tâm vì vị trí này có thể kết nối về phía Liên Chiểu và các khu vực phía Tây Bắc Đà Nẵng.
Nhưng ở đây càng cần kiểm tra kỹ từng thửa.
Hai lô cách nhau không xa nhưng tình trạng đường, quy hoạch hoặc khả năng xây dựng có thể khác nhau. Vì vậy, không nên lấy giá của lô bên cạnh để mặc định giá lô mình đang xem.
Khu Hòa Bắc cũ
Hòa Bắc lại mang màu sắc hoàn toàn khác.
Không gian tự nhiên nhiều hơn. Núi, sông, cây xanh và những khu dân cư nằm rải rác tạo cảm giác khá thoáng.
Người thích một nơi yên tĩnh, làm nhà vườn hoặc có ý định giữ đất dài hạn có thể quan tâm tới khu này.
Tuy nhiên, nếu mục tiêu là mua xong bán lại trong thời gian ngắn thì phải cân nhắc kỹ. Đất ở vị trí càng xa khu dân cư, việc tìm người mua phù hợp thường không giống đất gần chợ hay khu phố đông người.
Giá đất Hải Vân hiện nay khoảng bao nhiêu?
Đây là câu hỏi hầu như ai đi xem đất cũng hỏi đầu tiên.
Nhưng với Hải Vân, rất khó đưa ra một mức giá chung cho cả phường.
Đất gần khu dân cư đông, gần đường lớn, có sổ riêng, mục đích sử dụng rõ ràng thường có mức giá khác hẳn đất nằm sâu bên trong.
Ở thời điểm hiện tại, nếu tham khảo các tin rao trên thị trường, có thể bắt gặp nhiều phân khúc từ vài trăm triệu đồng cho những vị trí nhỏ hoặc xa trung tâm, đến hàng tỷ đồng đối với lô có vị trí tốt, diện tích lớn hoặc mặt tiền đường thuận tiện.
Đây chỉ nên xem là khoảng tham khảo để hình dung ngân sách. Không nên lấy một con số cố định làm “giá đất Hải Vân”.
Ví dụ cùng diện tích 100 m² nhưng một lô nằm trong khu dân cư, đường ô tô đi thuận tiện, sổ rõ ràng sẽ có cách định giá khác một lô cũng 100 m² nhưng đường nhỏ, khu dân cư thưa.
Chênh lệch đôi khi không nằm ở diện tích.
Nó nằm ở khả năng sử dụng thực tế.
Tài chính khoảng bao nhiêu thì có thể tìm đất?
Người có ngân sách khoảng 1 tỷ đồng nên ưu tiên tìm những lô vừa túi tiền, pháp lý rõ ràng và có thể sử dụng được ngay.
Nếu tài chính khoảng 1,5–2 tỷ đồng, phạm vi lựa chọn sẽ rộng hơn. Có thể cân nhắc đất ở những khu dân cư tốt hơn, diện tích vừa phải hoặc vị trí thuận tiện hơn.
Còn ngân sách cao hơn thì không nhất thiết phải mua lô thật lớn.
Nhiều khi một lô diện tích vừa phải nhưng gần đường, gần dân cư, dễ xây nhà lại hợp lý hơn một mảnh rộng nằm xa mọi thứ.
Đất gần biển Hải Vân có đáng chú ý không?
Có một điều khá dễ hiểu: đất gần biển thường được người mua quan tâm vì yếu tố cảnh quan và sinh hoạt.
Từ một số khu vực phía Bắc Đà Nẵng, việc đi ra biển khá thuận tiện. Nếu chọn được vị trí phù hợp, cuối ngày chạy xe ra biển hóng mát cũng là một cái thú.
Nhưng “gần biển” không có nghĩa lô nào cũng giống nhau.
Có lô đi biển thuận tiện nhưng đường vào nhỏ. Có lô mặt đường đẹp nhưng xung quanh lại chưa có nhiều nhà. Có lô nhìn trên bản đồ tưởng rất gần biển nhưng đi thực tế lại phải vòng qua một tuyến khác.
Vì vậy, nếu mua đất với lý do gần biển, tốt nhất nên chạy thử từ thửa đất ra biển vào buổi sáng và buổi chiều.
Đi thử một lần sẽ dễ hiểu hơn nhìn bản đồ rất nhiều.
Đi lại từ Hải Vân vào trung tâm Đà Nẵng có thuận tiện không?
Đây là điểm mà người mua để ở cần quan tâm hơn nhà đầu tư.
Nếu công việc của bạn ở khu vực Liên Chiểu hoặc phía Bắc thành phố thì Hải Vân khá thuận tiện ở nhiều vị trí.
Còn nếu mỗi ngày phải đi vào Hải Châu, Sơn Trà hoặc khu vực phía Nam Đà Nẵng thì quãng đường sẽ dài hơn. Khi đó, thời gian đi lại mới là thứ cần tính.
Sáng sớm có thể đi khá nhanh. Nhưng vào giờ người dân đi làm, đi học, một số tuyến chính sẽ đông xe hơn.
Đặc biệt, gia đình có hai vợ chồng làm việc ở hai hướng khác nhau thì nên tính thử trước khi mua.
Một căn nhà đẹp nhưng mỗi ngày mất quá nhiều thời gian chạy xe cũng dễ làm mình mệt.
Khu nào phù hợp để ở thật?
Nếu mua để ở, tôi sẽ ưu tiên theo thứ tự:
Khu có dân cư → đường đi thuận tiện → gần chợ → gần trường → điện nước ổn định → pháp lý rõ ràng.
Không nhất thiết phải nằm ngay mặt tiền đường lớn.
Một con đường nội bộ rộng vừa đủ, nhà cửa hai bên đã có người ở, tối có đèn, gần chợ và trường học đôi khi lại dễ sống hơn.
Gia đình có con nhỏ nên xem trường học trước khi chọn đất. Không phải cứ “gần Đà Nẵng” là mọi thứ đều thuận tiện.
Người lớn tuổi thì nên quan tâm bệnh viện, trạm y tế, chợ và khoảng cách tới khu đông dân.
Còn người trẻ đi làm có thể chấp nhận ở xa hơn một chút nếu đổi lại giá đất vừa khả năng tài chính.
Khu nào có thể phù hợp để giữ đất lâu dài?
Với người mua để giữ lâu, câu chuyện lại khác.
Có thể xem những khu đang có dân cư hình thành, đường kết nối tương đối rõ và có khả năng sử dụng đất phù hợp.
Tuy nhiên, không nên chỉ nghe câu “sắp có dự án”, “sắp mở đường” rồi xuống tiền.
Quy hoạch trên giấy và thứ mình có thể sử dụng thực tế là hai chuyện khác nhau.
Nếu có thông tin về một tuyến đường mới, hãy kiểm tra hồ sơ quy hoạch, lộ giới, tình trạng pháp lý của chính thửa đất. Đừng chỉ nghe môi giới hoặc người bán nói miệng.
Đất để giữ lâu càng phải chọn kỹ từ đầu.
Hải Vân có dễ kẹt xe không?
Không thể nói toàn phường Hải Vân đều kẹt xe.
Tình trạng đông xe chủ yếu phụ thuộc tuyến đường và thời điểm.
Những tuyến có nhiều người đi làm, đi học hoặc xe lưu thông về phía Bắc thành phố sẽ đông hơn vào buổi sáng và cuối ngày.
Nếu mua nhà mặt đường để kinh doanh, nên đứng tại vị trí đó khoảng 30–60 phút vào giờ cao điểm.
Quan sát xem xe chạy kiểu gì.
Xe máy nhiều hay ô tô nhiều? Có dừng đỗ trước nhà không? Buổi tối có hàng quán không? Đường có bị khuất tầm nhìn ở đoạn giao nhau không?
Mấy chuyện này không có trên tin rao bán đất.
Phải tự đi xem mới biết.
Mua đất Hải Vân cần đặc biệt kiểm tra điều gì?
Đây mới là phần tôi cho rằng quan trọng nhất.
1. Kiểm tra sổ và mục đích sử dụng đất
Đừng chỉ nghe “đất ở”.
Hãy xem giấy chứng nhận thực tế.
Diện tích đất ở bao nhiêu? Có phần đất khác không? Thửa đất có chung giấy với người khác không?
Nếu mua để xây nhà thì điều kiện xây dựng phải được kiểm tra trước.
2. Xem đường vào đất
Có những lô quảng cáo “đường ô tô vào tận nơi”, nhưng thực tế đường nhỏ hoặc đoạn cuối chưa thuận tiện.
Nên lái xe vào tận thửa.
Nếu có thể, đi bằng ô tô vào giờ đông người để biết rõ.
3. Kiểm tra quy hoạch
Đặc biệt với những khu đang có nhiều thay đổi về hành chính và hạ tầng.
Không nên mua chỉ vì nghe thông tin quy hoạch truyền miệng.
Hãy kiểm tra thông tin chính thức liên quan tới thửa đất trước khi đặt cọc.
4. Quan sát khu dân cư vào buổi tối
Ban ngày khu đất nào nhìn cũng có vẻ ổn.
Tối mới biết khu đó sống như thế nào.
Có đèn đường không? Có nhà ở không? Có hàng quán không? Đường có vắng quá không?
Nếu mua để ở, đây là bước rất đáng làm.
5. Hỏi người sống gần đó
Đây là kinh nghiệm khá thực tế.
Có thể hỏi hàng xóm về tình trạng ngập nước, đường sá, tiếng ồn, điện nước hoặc những vấn đề mà người bán không nói.
Người ở lâu năm trong khu thường biết rất rõ.
Ưu điểm của đất Hải Vân nhìn từ góc độ người mua
Nếu bỏ qua những lời quảng cáo thì khu vực này vẫn có vài điểm đáng quan tâm.
Thứ nhất là không gian sống khá đa dạng. Có khu dân cư đông, có khu yên tĩnh, có khu gần biển và cũng có khu hướng về vùng núi.
Thứ hai, kết nối với phía Bắc Đà Nẵng thuận tiện ở nhiều vị trí.
Thứ ba, người mua có nhiều mức ngân sách để lựa chọn hơn so với những khu trung tâm đắt đỏ.
Thứ tư, nếu chọn đúng vị trí, việc vừa ở vừa giữ tài sản trong thời gian dài có thể phù hợp với một số gia đình.
Nhưng những ưu điểm này chỉ có ý nghĩa khi gắn với một thửa đất cụ thể.
Những điểm bất tiện không nên bỏ qua
Hải Vân không phải khu nào cũng đông người.
Một số vị trí còn khá thưa dân. Vì vậy, nếu mua đất để kinh doanh ngay thì phải tính kỹ lượng khách.
Một số khu xa trung tâm cũng khiến việc đi lại mất thời gian hơn.
Với người cần đầy đủ dịch vụ ngay dưới chân nhà như trung tâm thành phố thì có thể sẽ thấy bất tiện.
Ngoài ra, địa hình có núi, sông và những vùng thấp khác nhau nên khi mua đất cần hỏi kỹ chuyện thoát nước, nền đất và tình trạng ngập cục bộ nếu có.
Không nên thấy đất rẻ hơn khu khác rồi nghĩ ngay là mua được.
Đất rẻ phải đi kèm với lý do.
Quan trọng là mình có chấp nhận được lý do đó hay không.
Ai phù hợp với đất khu vực Hải Vân?
Theo góc nhìn thực tế, khu vực này có thể phù hợp với ba nhóm người.
Nhóm thứ nhất là người mua để ở.
Đặc biệt những gia đình làm việc ở phía Bắc Đà Nẵng, muốn tìm không gian thoáng hơn và ngân sách vừa sức.
Nhóm thứ hai là người mua giữ tài sản dài hạn.
Nhóm này không nên đặt mục tiêu mua hôm nay rồi bán ngay vài tháng sau. Quan trọng hơn là chọn pháp lý rõ, vị trí có khả năng sử dụng và giá mua không quá cao so với mặt bằng xung quanh.
Nhóm thứ ba là người muốn làm nhà vườn hoặc không gian nghỉ ngơi.
Một số khu vực xa trung tâm, gần thiên nhiên sẽ phù hợp hơn với nhu cầu này.
Ngược lại, nếu bạn cần mua đất để lướt sóng nhanh hoặc kỳ vọng lợi nhuận chắc chắn thì nên cân nhắc kỹ. Bất động sản không phải cứ nằm trong một phường mới là giá sẽ tự động tăng.
Có nên đầu tư đất Hải Vân không?
Nếu hỏi thẳng câu này, câu trả lời của tôi là:
Có thể cân nhắc, nhưng không nên mua chỉ vì cái tên Hải Vân.
Khu vực này có những vị trí đáng xem, nhất là nơi đã có dân cư, đường đi thuận tiện, gần các tiện ích hàng ngày và pháp lý rõ ràng.
Nhưng cũng có những vị trí chưa phù hợp với tất cả mọi người.
Nếu mua để ở, hãy đi xem cuộc sống thực tế.
Nếu mua giữ lâu dài, hãy kiểm tra quy hoạch và khả năng sử dụng.
Nếu mua để kinh doanh, hãy quan sát lượng người qua lại.
Nếu mua để đầu tư, hãy tính luôn trường hợp mình phải giữ đất lâu hơn dự kiến.
Đừng đặt bài toán theo kiểu mua hôm nay và bắt buộc vài tháng nữa phải bán được giá cao. Bất động sản không vận hành đơn giản như vậy.
Một cách xem đất Hải Vân khá thực tế
Nếu tôi đi mua một lô ở khu ni, tôi sẽ không quyết định ngay lần đầu.
Lần đầu đi xem vị trí.
Lần thứ hai đi xem đường và khu dân cư.
Lần thứ ba thử đi vào giờ cao điểm.
Nếu có ý định ở thật, tôi sẽ đi buổi tối thêm một lần.
Sau đó mới kiểm tra sổ, quy hoạch, ranh giới và những giấy tờ liên quan.
Có thể mất thêm một ngày, nhưng số tiền bỏ ra mua đất thường rất lớn. Cẩn thận một chút vẫn hơn.
Một lô đất đẹp trên hình chưa chắc đã là lô đất phù hợp với mình.
FAQ về đất khu vực Hải Vân
Đất Hải Vân hiện nay có đắt không?
Không có một mức giá chung cho toàn khu vực. Giá phụ thuộc nhiều vào vị trí, đường, diện tích, đất ở, pháp lý, dân cư và khoảng cách tới các tiện ích. Khi xem giá nên so sánh những lô có đặc điểm tương đồng.
Mua đất Hải Vân để ở có phù hợp không?
Có thể phù hợp, nhất là những vị trí đã có khu dân cư, gần chợ, trường học và đường đi thuận tiện. Trước khi mua nên tính thử thời gian đi làm hàng ngày của các thành viên trong gia đình.
Đất gần biển ở Hải Vân có nên mua không?
Có thể xem xét nếu bạn thích vị trí gần biển hoặc muốn ở lâu dài. Tuy nhiên, cần đi thực tế để kiểm tra đường vào, dân cư, khoảng cách thật tới biển và khả năng sử dụng của thửa đất.
Có nên mua đất xa khu dân cư để chờ tăng giá?
Đây là phương án có rủi ro cao hơn về thời gian nắm giữ. Nếu chọn vị trí xa dân cư, cần xác định trước khả năng phải giữ đất lâu và không nên dùng toàn bộ vốn vào một lô chỉ vì giá đang thấp.
Tài chính 1 tỷ đồng có tìm được đất ở Hải Vân không?
Có thể có những lựa chọn trong tầm ngân sách này, nhưng diện tích, vị trí và pháp lý sẽ phụ thuộc từng thời điểm. Không nên cố mua bằng mọi giá nếu lô phù hợp vượt ngân sách.
Điều gì cần kiểm tra trước khi đặt cọc?
Ít nhất nên kiểm tra giấy chứng nhận, chủ sử dụng đất, mục đích sử dụng, ranh giới, đường vào, quy hoạch và các nghĩa vụ liên quan. Nếu có điểm nào chưa rõ thì nên làm rõ trước khi ký đặt cọc.
Hải Vân là khu vực khá khác biệt trong bức tranh bất động sản Đà Nẵng. Có biển, có núi, có những khu dân cư lâu năm và cũng có những khoảng đất còn khá thoáng.
Chính sự khác nhau này vừa là điểm đáng chú ý, vừa là lý do người mua phải xem đất kỹ hơn.
Nói thiệt, mua đất ở Hải Vân không nhất thiết phải tìm lô “đẹp nhất”. Tìm được lô đúng nhu cầu, vừa túi tiền, pháp lý rõ và mình sử dụng được mới quan trọng.
Còn khi đã có một lô cụ thể, tốt nhất cứ xuống tận nơi, chạy thử đường đi, hỏi người dân xung quanh rồi mới tính chuyện đặt cọc. Với đất đai, đi xem thêm một lần thường vẫn đáng hơn quyết định vội một lần.
