Giá Nhà Đất Tại Đà Nẵng Hiện Nay Bao Nhiêu Là Hợp Lý? Góc Nhìn Thực Tế
Nếu đang tìm mua nhà đất ở Đà Nẵng, chắc hẳn có lúc bạn sẽ gặp một câu hỏi khá khó trả lời:
“Căn này giá vậy có hợp lý không?”
Người bán đưa ra một mức giá.
Người mua lại thấy căn bên cạnh rẻ hơn vài trăm triệu.
Lên mạng xem thêm một lúc thì mỗi tin một giá. Cùng diện tích, cùng khu vực nhưng có căn chênh nhau khá xa.
Nói thiệt, nhà đất Đà Nẵng không phải cứ lấy giá một mét vuông nhân với diện tích là ra được giá hợp lý.
Một căn nhà trong kiệt rộng, gần chợ, gần trường, ô tô vào được sẽ khác căn nằm sâu trong kiệt nhỏ. Đất mặt tiền kinh doanh được lại càng khác đất chỉ phù hợp để ở.
Đà Nẵng hiện nay cũng có phạm vi rộng hơn sau khi Quảng Nam sáp nhập vào Đà Nẵng. Nhưng nếu xét nhu cầu mua nhà để ở, phần lớn người mua vẫn quan tâm trước tiên tới khu trung tâm, các quận nội thành và những khu dân cư có thể đi lại thuận tiện hằng ngày.
Vậy mức giá nào mới được xem là hợp lý?
Không có một con số chung. Nhưng có cách để tự kiểm tra.
Giá nhà đất “hợp lý” ở Đà Nẵng thực ra là bao nhiêu?
“Hợp lý” không đồng nghĩa với “rẻ”.
Đây là điểm khá quan trọng.
Một căn nhà rẻ hơn thị trường nhưng pháp lý chưa rõ, đường vào khó, nhà xuống cấp hoặc vị trí không phù hợp với nhu cầu thì chưa chắc là món hời.
Ngược lại, một căn có giá cao hơn một chút nhưng vị trí đẹp, giấy tờ rõ ràng, đường rộng, nhà còn tốt và thuận tiện sinh hoạt thì tổng thể lại có thể dễ chấp nhận hơn.
Khi xem một bất động sản, nên đặt ít nhất 5 yếu tố cạnh nhau:
- Giá bán.
- Vị trí.
- Diện tích và công năng.
- Pháp lý.
- Khả năng sử dụng thực tế.
Nếu mua để ở thì thêm một yếu tố nữa: mỗi ngày mình sống ở đó có thuận tiện không?
Đây mới là cái khó của chuyện mua nhà.
Khu trung tâm Đà Nẵng: giá cao nhưng tiện ích cũng khác
Nếu nói tới nhà đất trung tâm, Hải Châu và Thanh Khê thường được nhiều người tìm trước.
Đây là những khu dân cư đã hình thành lâu năm. Chợ, trường học, quán ăn, ngân hàng, cửa hàng tiện lợi và nhiều dịch vụ có sẵn.
Hải Châu có những tuyến đường rất thuận tiện nhưng giá cũng cao hơn ở nhiều vị trí đẹp.
Một căn nhà trong kiệt có thể có mức giá hoàn toàn khác căn mặt tiền.
Thanh Khê thì có nhiều khu dân cư lâu năm, nhà cửa khá sát nhau. Được cái sinh hoạt tiện. Ra ngoài tìm hàng ăn hay mua đồ cũng không khó.
Nhưng giờ cao điểm thì có đoạn đông xe, nhất là quanh trường học, chợ và những tuyến đường lớn.
Nếu mua để ở, không nhất thiết phải cố tìm mặt tiền.
Một căn trong kiệt rộng, ô tô vào được, cách đường chính một đoạn vừa phải đôi khi lại hợp với gia đình hơn.
Nhà đất Sơn Trà và Ngũ Hành Sơn: gần biển chưa chắc đã là tiêu chí số một
Sơn Trà và Ngũ Hành Sơn được nhiều người quan tâm vì có biển, khu dân cư và hệ thống dịch vụ khá đa dạng.
Nhưng hai khu vực này cũng rất rộng.
Một căn gần biển, đường đẹp, hàng quán đông sẽ có giá khác căn nằm sâu trong khu dân cư.
Nếu mua để ở, nên hỏi bản thân một câu:
Mình có thực sự sử dụng lợi thế gần biển thường xuyên không?
Nếu sáng nào cũng đi bộ ra biển thì rất đáng cân nhắc.
Nhưng nếu công việc ở Hải Châu, con học gần trường ở Thanh Khê và gia đình chủ yếu sinh hoạt quanh trung tâm thì khoảng cách tới biển có khi không phải yếu tố quan trọng nhất.
Giá hợp lý phải đi cùng nhu cầu.
Không nên trả thêm tiền cho một tiện ích mà mình hiếm khi sử dụng.
Cẩm Lệ, Hòa Xuân: có thể cân bằng hơn giữa giá và không gian
Với những gia đình muốn nhà rộng hơn, Cẩm Lệ và một số khu vực như Hòa Xuân thường được đưa vào danh sách tìm kiếm.
Không gian ở nhiều khu dân cư thoáng hơn.
Đường sá ở một số khu cũng rộng.
Nhà mới, nhà liền kề và đất xây nhà có nhiều lựa chọn hơn so với khu trung tâm cũ.
Nhưng đổi lại là khoảng cách.
Nếu ngày nào cũng đi làm ở trung tâm, nên chạy thử vào lúc 7 giờ sáng.
Đừng chỉ xem trên bản đồ thấy vài kilomet rồi nghĩ là gần.
Buổi sáng và chiều tan tầm mới cho thấy thời gian di chuyển thực tế.
Nếu gia đình ít phải vào trung tâm, Cẩm Lệ có thể là một lựa chọn đáng xem xét.
Còn nếu công việc ngày nào cũng ở Hải Châu thì cần tính kỹ hơn.
Giá bao nhiêu một mét vuông mới gọi là hợp lý?
Đây là phần nhiều người quan tâm nhất.
Nhưng thay vì đưa một con số áp cho toàn Đà Nẵng, nên chia theo nhóm.
Ở khu trung tâm, đất trong những vị trí đẹp có thể từ vài chục triệu đồng/m² lên tới trên 100 triệu đồng/m², tùy đường và vị trí.
Nhà đất tại Thanh Khê, Sơn Trà, Ngũ Hành Sơn có thể gặp nhiều mức giá từ khoảng vài chục triệu đồng/m², nhưng những vị trí mặt tiền đẹp, gần biển hoặc có khả năng kinh doanh có thể cao hơn khá nhiều.
Cẩm Lệ, Liên Chiểu và các khu vực xa lõi trung tâm thường có thêm lựa chọn ở mức tài chính thấp hơn.
Nhưng những khoảng giá này chỉ nên dùng để lọc khu vực ban đầu.
Không nên dùng nó để kết luận một căn cụ thể đắt hay rẻ.
Ví dụ, hai lô cùng 100m².
Lô thứ nhất đường ô tô rộng, gần chợ, trường học, khu dân cư đông.
Lô thứ hai nằm trong kiệt nhỏ, ít nhà ở và xa dịch vụ.
Cùng diện tích nhưng không thể định giá giống nhau.
Một căn nhà giá 3 tỷ có hợp lý không?
Không thể trả lời chỉ bằng con số 3 tỷ.
Phải biết đó là căn nào.
Nếu 3 tỷ mua được căn nhà diện tích vừa phải, giấy tờ đầy đủ, nhà còn tốt, đường ô tô vào, gần chợ và trường học thì có thể là mức người mua chấp nhận được.
Nhưng nếu cũng 3 tỷ mà nhà xuống cấp nhiều, diện tích sử dụng bất tiện, đường vào khó và phải bỏ thêm một khoản lớn để sửa thì câu chuyện khác.
Vì vậy, khi so sánh nhà đất, hãy tính giá mua + chi phí sau khi mua.
Đây là khoản nhiều người hay quên.
Nhà cũ giá rẻ có thật sự rẻ?
Không phải lúc nào cũng vậy.
Một căn nhà cũ có thể rẻ hơn nhà mới vài trăm triệu.
Nhưng nếu phải sửa mái, điện, nước, nhà vệ sinh, sơn lại, thay cửa và làm nội thất thì số tiền bỏ thêm không nhỏ.
Chưa kể thời gian thi công.
Nếu gia đình cần vào ở ngay, nhà cũ cần sửa nhiều có thể gây khá nhiều bất tiện.
Ngược lại, nếu người mua có sẵn ngân sách sửa chữa và thích tự cải tạo theo ý mình thì nhà cũ lại có thể là lựa chọn đáng xem.
Quan trọng là phải tính trước.
Đừng thấy giá bán thấp rồi nghĩ mình đang tiết kiệm được vài trăm triệu.
Nhà trong kiệt bao nhiêu mét thì được xem là ổn?
Không có một con số tuyệt đối.
Nhưng người mua nên nhìn thực tế chứ không chỉ đọc thông tin trong tin đăng.
Một kiệt đủ rộng cho ô tô đi vào sẽ có trải nghiệm rất khác kiệt chỉ vừa hai xe máy.
Nếu gia đình có ô tô, đây là tiêu chí cần đặt lên đầu.
Buổi tối cũng nên quay lại xem.
Ban ngày đường có vẻ rộng.
Tối hàng xóm đậu xe hai bên, lối đi có thể hẹp hơn nhiều.
Một số khu dân cư trung tâm còn có tình trạng nhà san sát nhau. Xe cộ, chỗ đậu xe và việc quay đầu đều phải tính.
Nếu mua để ở lâu dài, đừng xem nhẹ chuyện này.
Gần chợ, trường học thì giá cao hơn có đáng không?
Nếu gia đình ở thật thì đây là tiện ích có giá trị sử dụng hàng ngày.
Nhà cách chợ vài phút đi bộ khác nhà phải chạy xe 10–15 phút mỗi lần mua đồ.
Nhà gần trường cũng giúp việc đưa đón con nhẹ hơn.
Tuy nhiên, quá gần trường hoặc chợ lại có mặt trái.
Buổi sáng có thể đông.
Giờ tan học có thể kẹt xe cục bộ.
Nhà sát chợ có thể ồn hơn vào những khung giờ nhất định.
Cho nên “gần” chưa chắc lúc nào cũng tốt.
Khoảng cách vừa phải đôi khi dễ sống hơn.
Có những khu nào đông nhưng vẫn dễ sống?
Đà Nẵng có khá nhiều khu dân cư đông nhưng sinh hoạt thuận tiện.
Hải Châu là ví dụ rõ.
Thanh Khê cũng có nhiều khu ở lâu năm.
Sơn Trà có những khu gần biển nhưng phía trong vẫn có không gian dân cư khá ổn.
Cẩm Lệ và Hòa Xuân lại có nhiều khu nhà ở mới hơn, đường sá rộng hơn ở một số đoạn.
Mỗi nơi một kiểu.
Nếu thích hàng quán và dịch vụ, khu đông dân sẽ tiện.
Nếu thích yên tĩnh, nên đi sâu hơn vào khu dân cư.
Nếu có trẻ nhỏ, nên ưu tiên đường đi học.
Nếu thường xuyên đi sân bay, khoảng cách tới sân bay nên được tính vào thời gian di chuyển thực tế.
Đừng chỉ nhìn tên quận.
Khu nào dễ kẹt xe khi mua nhà?
Không nên nói cả một quận đều kẹt.
Thực tế thường chỉ tập trung ở một số đoạn vào những thời điểm nhất định.
Đường gần trường học dễ đông vào sáng sớm và chiều.
Khu chợ cũng vậy.
Các tuyến kết nối trung tâm thường đông hơn vào giờ đi làm và tan tầm.
Nếu đang thích một căn nhà, hãy thử đi qua tuyến đường đó vào khoảng 7–8 giờ sáng và 17–18 giờ.
Đi thử một lần sẽ thực tế hơn đọc rất nhiều lời quảng cáo.
Người có 2 tỷ nên tìm nhà đất như thế nào?
Với khoảng 2 tỷ, nếu đặt mục tiêu ngay lõi trung tâm, người mua sẽ phải cân đối khá nhiều.
Có thể phải chọn:
- Diện tích nhỏ hơn.
- Nhà cũ hơn.
- Kiệt sâu hơn.
- Xa mặt đường chính hơn.
- Hoặc mở rộng sang khu vực lân cận.
Nếu chấp nhận đi xa trung tâm hơn, lựa chọn về diện tích thường rộng hơn.
Đừng cố mua căn vượt ngân sách chỉ vì “sợ mất căn”.
Nhà đất là tài sản lớn.
Mua xong mà khoản vay hàng tháng quá nặng thì cuộc sống về sau sẽ áp lực.
Với 3–4 tỷ thì lựa chọn thay đổi như thế nào?
Mức tài chính 3–4 tỷ cho phép người mua cân bằng nhiều yếu tố hơn.
Có thể xem nhà trong các khu trung tâm nhưng phải lựa chọn kỹ.
Hoặc tìm nhà đất rộng hơn tại Cẩm Lệ, Sơn Trà, Ngũ Hành Sơn hay một số khu vực lân cận.
Ở mức này, mình nghĩ nên bắt đầu đặt câu hỏi về chất lượng cuộc sống.
Không chỉ:
“Nhà bao nhiêu mét?”
Mà còn:
“Buổi tối có yên không?”
“Ô tô để đâu?”
“Con đi học có thuận không?”
“Đi làm mất bao lâu?”
“Nhà có phải sửa nhiều không?”
Đó mới là những thứ ở ri vài năm sẽ thấy rõ.
Trên 5 tỷ thì có nên cố vào trung tâm?
Nếu tài chính trên 5 tỷ, người mua có nhiều lựa chọn hơn nhưng cũng không nên mặc định cứ trung tâm là hợp lý.
Nếu mua để ở, có thể cân nhắc nhà đẹp, vị trí thuận tiện, đường ô tô và khu dân cư ổn định.
Nếu mua để kết hợp kinh doanh, mặt tiền và khả năng tiếp cận khách hàng sẽ quan trọng hơn.
Nếu mua làm tài sản giữ lâu dài, pháp lý và chất lượng vị trí vẫn phải đặt trước câu chuyện nghe người khác nói giá sẽ tăng.
Không có mức tiền nào đảm bảo một căn nhà là lựa chọn phù hợp.
Làm sao biết người bán đang đưa giá cao?
Một cách đơn giản là tìm ít nhất 5–10 bất động sản tương tự trong cùng khu vực.
Đừng so một căn nhà mặt tiền với căn trong kiệt.
Đừng so đất vuông vức với đất méo.
Đừng so nhà mới với nhà đã xuống cấp.
Hãy tìm những căn tương đồng về:
- Diện tích.
- Vị trí.
- Đường.
- Pháp lý.
- Tuổi nhà.
- Khả năng kinh doanh.
Sau đó mới nhìn khoảng giá.
Nếu một căn cao hơn đáng kể, hãy tìm lý do.
Có thể vì vị trí đẹp.
Có thể vì nhà mới.
Cũng có thể đơn giản là chủ nhà đưa giá cao và chờ thương lượng.
Có nên thương lượng giá nhà đất không?
Có.
Nhưng thương lượng cũng cần có cơ sở.
Đừng đi xem nhà rồi trả thấp hơn rất nhiều chỉ vì nghĩ “cứ trả thử”.
Nếu căn nhà đang được chào 3,5 tỷ, bạn có thể tìm các căn tương tự để biết mặt bằng.
Sau đó mới xác định mức mình thấy phù hợp.
Người mua cũng nên chuẩn bị sẵn giới hạn tài chính.
Ví dụ có thể trả tối đa 3,2 tỷ thì đừng vì thích căn nhà mà cố lên 3,5 tỷ.
Sau khi mua còn nhiều khoản khác.
Giữ được tài chính an toàn cũng là một phần của việc mua nhà hợp lý.
Giá nhà đất hợp lý còn phụ thuộc vào mục đích mua
Người mua để ở và người mua đầu tư sẽ nhìn căn nhà rất khác nhau.
Gia đình mua để ở thường quan tâm:
- Trường học.
- Chợ.
- Khoảng cách đi làm.
- Đường ô tô.
- Hàng xóm.
- Tiếng ồn.
- Không gian sống.
Người mua để cho thuê lại quan tâm thêm tới nhu cầu thuê, vị trí và khả năng khai thác.
Người mua đất chờ dài hạn lại nhìn sang pháp lý, quy hoạch, khu dân cư và khả năng sử dụng.
Không nên lấy tiêu chí của người khác áp vào nhu cầu của mình.
Những trường hợp nên cẩn thận dù giá nhìn có vẻ tốt
Có vài tình huống mình nghĩ người mua nên chậm lại một chút.
Một là đất rẻ hơn mặt bằng xung quanh quá nhiều.
Hai là nhà nằm trong kiệt nhưng thông tin về đường đi không rõ.
Ba là giấy tờ có điểm chưa thống nhất.
Bốn là nhà đã sửa nhiều nhưng hiện trạng khác với giấy tờ.
Năm là người bán thúc đặt cọc quá nhanh.
Sáu là tài sản có nhiều người cùng đứng tên hoặc quyền sử dụng chưa rõ.
Bảy là người mua chưa kiểm tra quy hoạch nhưng đã tính chuyện xây dựng.
Giá tốt thì ai cũng thích.
Nhưng nhà đất không phải món hàng mua vì thấy rẻ là lấy.
Trước khi mua nên đi xem vào những thời điểm nào?
Nếu có thể, nên xem ít nhất hai hoặc ba lần.
Buổi sáng: xem đường đi làm, trường học, chợ và giao thông.
Buổi chiều: xem tình trạng xe cộ và khu vực xung quanh.
Buổi tối: xem ánh sáng, tiếng ồn, chỗ đậu xe và mức độ đông người.
Nếu đang mua ở khu có khả năng ngập cục bộ, đi xem sau mưa càng có giá trị.
Hỏi thêm người dân sống lâu năm.
Họ thường biết những chuyện rất thực tế như đoạn nào hay đọng nước, giờ nào đông xe, nhà nào thường mở hàng quán buổi tối.
Những thông tin đó đôi khi không xuất hiện trong bất kỳ tin đăng nào.
FAQ – Giá nhà đất Đà Nẵng bao nhiêu là hợp lý?
Giá nhà đất Đà Nẵng hiện nay có đắt không?
Mức giá phụ thuộc rất lớn vào khu vực và vị trí. Trung tâm thường có giá cao hơn các khu vực xa trung tâm, nhưng ngay trong cùng một quận cũng có thể chênh lệch đáng kể giữa mặt tiền, kiệt và từng tuyến đường.
Nhà 3 tỷ ở Đà Nẵng có thể mua được loại nào?
Tùy khu vực. Với 3 tỷ, người mua có thể tìm nhà trong một số khu dân cư trung tâm hoặc mở rộng sang Cẩm Lệ, Ngũ Hành Sơn, Sơn Trà và các khu vực lân cận để có thêm lựa chọn về diện tích.
Có nên mua nhà giá thấp hơn mặt bằng chung không?
Có thể xem xét, nhưng cần tìm nguyên nhân vì sao giá thấp. Nên kiểm tra đường vào, pháp lý, hiện trạng nhà, quy hoạch, khả năng sử dụng và các chi phí phải bỏ thêm sau khi mua.
Nhà trong kiệt có rẻ hơn nhà mặt tiền không?
Thông thường giá có thể thấp hơn, nhưng mức chênh lệch phụ thuộc vị trí. Kiệt rộng, ô tô vào được và gần đường lớn có thể vẫn có giá khá cao.
Mua nhà gần biển có phải lựa chọn tốt hơn không?
Không có câu trả lời chung. Người thích biển và thường xuyên sử dụng tiện ích ven biển có thể coi đây là ưu tiên. Gia đình khác có thể quan tâm trường học, chợ và nơi làm việc hơn.
Nên dành bao nhiêu tiền để mua nhà?
Không nên chỉ dựa vào số tiền đang có. Cần tính cả khoản vay, chi phí sửa chữa, nội thất, thuế phí và khoản dự phòng sau khi mua. Một căn nhà phù hợp nhưng khiến tài chính hàng tháng quá căng cũng cần cân nhắc lại.
Làm sao so sánh giá hai căn nhà khác nhau?
Nên so những tài sản tương đồng về diện tích, vị trí, đường, pháp lý, chất lượng nhà và khả năng sử dụng. Không nên chỉ lấy giá/m² của hai căn rồi kết luận căn nào rẻ hơn.
Giá hợp lý không phải là giá thấp nhất
Tìm nhà đất ở Đà Nẵng, nhiều người có tâm lý muốn tìm một căn “giá rẻ hơn thị trường”.
Điều đó dễ hiểu.
Nhưng sau một thời gian đi xem nhiều căn, sẽ thấy một chuyện khá rõ: giá thấp chỉ là một phần của câu chuyện.
Một căn nhà phù hợp phải nằm trong khả năng tài chính, có vị trí mình cần, đường đi thuận tiện, giấy tờ rõ và quan trọng nhất là sử dụng được đúng mục đích.
Nếu mua để ở, hãy thử sống trong tưởng tượng với căn nhà đó một ngày.
Sáng đi làm có thuận không?
Con đi học có xa không?
Chiều về đường có đông không?
Tối có chỗ đậu xe không?
Cuối tuần muốn đi chợ hay ra biển có tiện không?
Ở ri vài năm, những chuyện nhỏ này lại thành những chuyện rất lớn.
Nếu đang tìm hiểu giá nhà đất tại Đà Nẵng hiện nay, bạn có thể theo dõi thêm các tin đăng cùng khu vực trên BĐS Đà Nẵng 247, sau đó chọn vài căn có diện tích và vị trí tương tự để tự so sánh.
